恳请中国好房东助密室行业渡难关


近日为配合国家对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作,实景娱乐行业的从业者们纷纷响应号召,选择以“暂停营业”或“减少经营时间”等方式作为应急举措,为疫情防控保驾护航。

但对于广大从业者来说,“停业”必然意味着迎接多方面的损失,而对于实景密室来说,停业期间的场地租金,也往往会成为令人烦恼的问题。

因此在当下阶段,除响应国家号召积极配合疫情防控工作,也建议从业者跟房东就“减租”事宜进行沟通,携手共度疫情难关。

首先帮大家整理一下沟通重点——

1、沟通前请先查阅自己房东是否已经有了减免政策(文后收集了目前商业地产的房租减免情况),如果已有就尽快落实;

2、如果房东属于个人,或者还没有决定好怎么做,这个时候我们要尽快表明态度,希望房东理解和支持;对于这点可选择本文后附的两篇《减免房租申请》根据自己情况选择发送;

3、列出行业协会的号召信《关于文化娱乐行业严格开展新型冠状病毒防控工作的通知》,表明我们响应国家号召,主动关闭门店,希望也给予我们一些助力,让我们可以生存下去;

4、如果房东不愿放弃利益不愿提供减免,我们可以采用法律的形式为自己争取希望,当然这一步确实是万不得已,为了生存,请大家参见文后整理的《疫情影响协议法律解答》。


中国好房东收集:
抗疫救灾,地产界正在以各种方式为抗击疫情助力。除了捐款捐物外,包括招商蛇口、万达广场、保利商业在内的多家房企陆续推出减免或减半商铺租金。
❤️招商蛇口 1月29日,招商蛇口发布通知称,旗下在营购物中心实施租金减免优惠计划,具体措施以门店公告为准。
❤️美的商业 1月29日,美的商业宣布,旗下在管运营的购物中心1月25日至2月24日期间减免各品牌商户租金及物业管理费。
❤️爱琴海 爱琴海集团主动应对疫情,发布通知称,对全国各地爱琴海的商户,1月24日至2月2日的租金予以减半。
❤️世贸天阶 世贸天阶发布通知称,2020年初一至十五时期间全体商户租金减半。
❤️北京君太百货 北京君太百货在年初一(1月25日)至年初七(1月31日)期间,品牌商户租金减半。
❤️保利商业 1月26日,保利商业发布公告称,全国旗下22家购物中心年初一至初六期间,减免品牌商户6天租金。
❤️大悦城 除本次对武汉的现金捐赠外,大悦城控股还将对全国旗下13个商业项目的入驻商户酌情减免春节期间的部分租金,减轻品牌商户的经营压力,精诚协作、共渡难关。
❤️万达广场 1月28日,万达集团宣布,为配合加强新型冠状病毒引起的肺炎疫情防控工作需要,自1月24日-2月25日期间,万达商管集团将对各地所有万达广场的商户的租金及物业费实行全免政策,预计将减免租30亿-40亿元。
❤️宝龙商业 宝龙商业宣布旗下45个购物中心,在正月初一至初九期间全体商户租金减半。
❤️禹洲商业 禹洲商业28日宣布,旗下在管运营的购物中心及社区商业中心,年初一(1月25日)至初九(2月2日),各品牌商户租金减半。
❤️弘阳商业 弘阳商业于28日推出在营购物中心商户租金减半及酒店预订无损取消等系列措施。南京弘阳广场、常州弘阳广场、烟台弘阳广场在营品牌商户,从1月25日(初一)至1月31日(初七)期间的租金将减半收取。
❤️中骏商业 中骏商业所辖购物中心更是秉承“利他共赢”合作精神,给予旗下合作品牌商户从大年初一至十五连续15天租金减半的优惠措施。
❤️卓越商业 卓越商业表示,将全面落实各项防控措施,为顾客提供洁净、安全的商业服务环境。同时,卓越商业旗下卓悦汇、卓悦INTOWN年初一至初七连续7天减半各品牌商户租金。
❤️星河商置 星河商置旗下在管运营的15个购物中心,年初一(1月25日)至年十五(2月8日)期间,各品牌商户15天租金减半。
❤️龙光商业 旗下在营商业龙光商业广场、玖龙荟、水悦龙湾,年初一至年初七,连续7天减半各品牌商户租金。
❤️宏发集团 春节放假期间初一至初七,主动提出减半,后续再研究!先给出一个态度,希望与商户一起共进退,共渡难关。另外,如果客户主动提出闭店需求,我们就给予支持,不会强制要求开店。

疫情影响协议法律解答
1. 冠状病毒肺炎是否构成“不可抗力”?
答:目前,尚未有司法解释或相关政策文件将本次肺炎定性为“不可抗力”。因此对于本次肺炎是否构成不可抗力,我们现阶段只能依据现有法律规定进行解读。所谓不可抗力,是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹;政府行为,如征收、征用;社会异常事件,如罢工、骚乱三方面。其构成要件包含:(1)障碍为当事人所不能控制;(2)障碍为当事人在合同订立时无法合理地预见;(3)障碍及影响为当事人所不能合理地避免和克服。
我们参考了“非典”时期的一些案例,由于司法实践中既有认为疫情构成不可抗力的情况,也有不构成不可抗力的情况。
2.主张不可抗力有何程序性要求?
答:《合同法》第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。”
因此,建议通过书面(邮件、微信、短信或者特殊情况下电话录音亦可)形式及时通知对方(双方合同中明确约定了通知时间和方式的,应当严格按照合同要求进行)。
不仅如此,在通知及双方后续的沟通中,建议当事人采取积极措施避免损失扩大。这当然也是遵循诚实信用原则的表现,如果因为双方未采取措施导致损失扩大的,有可能要对损失扩大部分承担相应的责任。
3.冠状病毒肺炎是否适用“情势变更”原则?是否可以据此主张变更租赁协议?
答:首先,我们来看一下法律上对于情势变更的规定,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
相比因“不可抗力”而主张合同变更,情势变更原则的适用需要诉诸于法院,可以避开对当前情况是否构成不可抗力的三要件论证,但需论证该情况不属于商业风险且导致继续履行合同对一方当事人显失公平。

关于租赁合同的问题,需要分情况进行讨论:
对于商业性质的租赁合同(如商铺、写字楼、厂房等),承租方可以尝试主张“情势变更”,由于租金定价既已考虑营业收入的成分,比如旺铺的租金是不一样的,既然考虑了营业收入,在不能营业的情况下,出租人还需要按原来租金享受收益,对承租人来说会存在显失公平的可能。
1.餐厅、酒店等经营场所的租赁:我经营一家餐厅,现在因为疫情我的餐厅关闭了,也不知道什么时候能再开业,但是店铺租金还需要支付,这种情况下我可以不支付或者少支付租金么?
答:应视具体情况而定。如果部分地区因政策管制导致无法开业,可以援引情势变更条款免除或减轻承租方的租金等;如果非政策管制地区,则应当根据公平原则共同分担损失。可以与承租人协商解决,参考2003年非典期间的相关案例,大部分因非典疫情产生的合同纠纷,均可适用情势变更的原则,可酌情减免餐厅关闭期间的租金。
2. 写字楼的租赁:我们公司开在写字楼里,现在因为上海市要求2月10号之前不得开工,写字楼也封了不能开工,那请问这段期间我的租金可以适当减免么?
答:写字楼租赁主要目的是用于办公,而目前大部分地区明确规定不得复工,承租方可以实际使用的时间较之合同初始约定时明显减少,且在此停工期间出租方不必承担物业人员管理、水电以及大楼清洁等事项,相对正常上班期间负担较轻,可以参照公平原则,依据具体情况与出租方协商适当免除承租人无法开工期间部分或全部租金。
3. 厂房租赁:我是湖北的企业,现在因为疫情封城不知道什么时候可以开工,这段期间的租金我可以不支付吗?
答:湖北地区由于属于本次疫情的重灾区,对于相关合同的履行可能后续会存在专门的法律或政策性解释,需要重点关注。现阶段,由于湖北地区仍处于封锁状态,无法明确具体何时能够复工,因此建议作为承租方的企业可以向出租方发出相关通知,尝试主张先“中止”合同履行,对于租金减免等问题,可以后续再行协商或者依据新出台的相关规定进行主张和解释。
4.住宅租赁:我是湖北人,因被封城无法返回,我在外地租的房屋一直空着,能不能要求房东减少租金?
答:目前没有明确规定春节期间要求不得返工属于不可抗力,而且不得返工与个人租住的房屋闲置没有必然的因果关系,因此不能以此为由要求房东减少租金。但是疫情期间大家都应当承担起一定的社会责任,您可以和房东说明理由、积极协商,争取互谅互让,请求其适当减少租金。
5.关于租赁期限的影响:在相同无法开工的情况下,短期租赁(如两个月)和长期租赁(如三年)的差别建议。
答:本身租期较短,且因地区政策管制问题造成长时间无法开工,此情况若导致使合同目的已经无法实现,可以协商解除合同。若租期较长,相对来说停工时间占据租期比例较小,可以和出租人协商减免停工期间的租金。如果相较于整体租期而言,受影响的日期较短,不建议主张变更或者解除合同。在疫情阶段,大家都应该本着宽和有礼的态度,保证合同的切实履行,减少争议与纠纷。
以上内容摘抄自“知识产权那点事”: https://mp.weixin.qq.com/s/AINRCYLxa6zC5M6Y4UEp5A
感谢王钺翰律师给予法律支持

《减免房租申请》
最后,我们特别为从业者整理了两份《减免房租申请》,一份正式版,一份柔情版。希望能帮到大家。
[ 申请获取网盘链接 | 提取码: fcpw ]

另外,如果您的房东提供了减免房租帮助,请留言让大家知道,在帮助更多同行的同时,也让我们为这些“中国好房东”点赞!


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最后编辑于:2020/3/4作者: 打杂大人

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